Blogikirjoitus 08.03.2018  |  Pekka Mustonen

Airbnb:n tarjonta kattaa jo viidenneksen Helsingin majoituspaikoista

  • Kuva: Flickr.com, Guille Moraleda, CC BY 2.0.

Majoituksen välittäminen kuluttajalta toiselle, erityisesti Airbnb-palvelun kautta, on noussut merkittävään rooliin myös Helsingin matkailumarkkinoilla. Tässä kirjoituksessa käsitellään Airbnb:n markkinaosuuden kehittymistä Helsingissä.

Matkailumarkkinat muuttuivat kenties peruuttamattomasti kymmenen vuotta sitten, kun majoituksia kuluttajalta toiselle välittävä Airbnb-yritys perustettiin. Airbnb toimii internet-alustalla, jolla majoituspalveluita tarjotaan vuokrattavaksi. Rahaliikenne hoidetaan yrityksen kautta ja se perii palvelusta korvauksen. Lopuksi sekä vuokralaiset että vuokranantajat voivat antaa toisilleen arvioita, mihin tietenkin kannustetaan. Molempien ”luotettavuus” tulevissa vuokraustapahtumissa perustuu näihin arvioihin, joten hyvät arviot mahdollistavat sekä vuokranantajille että vuokraajille vastaavan toiminnan jatkossakin. Samalla ne luovat uskottavuutta ja luottamusta alustan käyttöä kohtaan.

Airbnb kuuluu siis ns. jakamistalouden ilmiöiden piiriin. Jakamistalous valtavana ja hajanaisena ilmiönä on pitkälti teknologisen kehityksen synnyttämää, mutta myös globaalia talouskriisiä ja sen synnyttämiä uusia kulutustapoja ja -tarpeita on esitetty yhdeksi kehitykseen vaikuttaneeksi voimaksi (vrt. Lindblom & Lindblom 2017). Esimerkiksi Airbnb:n tapauksessa kysyntä ei siis ole luonut tarjontaa, vaan pikemminkin tarjonta on tuonut esiin piilevän kysynnän. Esimerkiksi kaupunkilomilla hotelleille ei ole ollut aiemmin kilpailukykyisiä vaihtoehtoja.

Viime vuosina on kirjoitettu paljon Airbnb-palvelun lähestulkoon räjähdysmäisesti kasvaneesta suosiosta, jonka on todettu vaikuttaneen esimerkiksi joidenkin kaupunkien tai alueiden vuokra-asuntomarkkinoiden vääristymiseen. Vuokraajat kun saavat Airbnb:n kautta toimiessaan sijoitukselleen usein huomattavasti vapaita vuokramarkkinoita paremman tuoton. Joissakin kaupungeissa toimintaa onkin jouduttu rajoittamaan. Samaan aikaan toimiminen näillä alustoilla on muuttunut ammattimaisemmaksi, mihin toki on myös taloudellisia kannusteita. Airbnb onkin ehkä suuressa mittakaavassa enemmän sijoitusten hallitsemiseen käytetty väline kuin kuluttajalta kuluttajalle palveluita välittämä palvelu; monet sijoittajat ja vuokraajat ansaitsevat miljoonia antaessaan Airbnb:n vuokrattavaksi jopa satoja asuntoja samassa kaupungissa.

Kokonaan Airbnb-toiminta ei ole toki edelleenkään sijoittajien tai monia asuntoja omistavien vuokraajien käsissä. Yksittäisiä asuntoja vuokrataan Airbnb:n kautta esimerkiksi lomien ajaksi – myös Suomessa, mutta toiminnan laajuudesta on ollut melko vähän tietoa. Esimerkiksi Berliinistä tai Barcelonasta tuttu keskustelu Airbnb-toiminnan haitallisista lieveilmiöistä ei ole vielä lähtenyt ainakaan kovin näkyvästi käyntiin Helsingissä. Toisaalta on myös ajateltu, että Airbnb ja muut vastaavia palveluita tarjoavat yritykset täydentävät muuten ainakin aika ajoin niukkaa hotellitarjontaa. Hotellien näkökulmasta taas sääntelemätön majoitustoiminta koetaan luonnollisesti ongelmaksi, mikä kärjistyy, kun toiminta ammattimaistuu.

Helsingin kohdalla hotellikapasiteetin rajoista matkailun kasvun esteenä on ainakin viime aikoina puhuttu aika paljon. Airbnb:n on koettu tuoneen luonnollisia ratkaisuja majoitusalijäämään, varsinkin kun näyttää siltä, että asuntojen vuokraaminen hotellien sijaan on koko ajan suositumpaa. Kuten yllä on käynyt ilmi, motiivit Airbnb:n hyödyntämiseen ovat ilmeisiä. Asuminen asunnoissa on hotellivaihtoehtoja halvempaa ja lisäksi majoittuminen ”paikallisten tapaan” mahdollistaa matkailijoille helpomman näköalapaikan paikallisuuteen.

Airbnb:n sivuston kautta pääsee parilla klikkauksella hakemaan vuokrattavia asuntoja kaikkialta maailmasta, mutta tilastoja esimerkiksi tarjonnan määrästä tai hinnoista ei ole helposti saatavilla. Markkinarako palvelun käyttötietojen tuottajalle on ollut siis olemassa ja varsinkin ammatikseen asuntoja vuokraavat tarvitsevat tietoja esimerkiksi asuntojensa käyttöasteista ja hinnoista. Tähän mahdollisuuteen on tarttunut AirDNA-yritys, joka käyttää Airbnb:n sivuilta löytyviä tietoja ja muokkaa näitä tietenkin maksua vastaan asiakkaille.

Uutta tietoa Airbnb-palvelun käytöstä Helsingissä on nyt saatavana

Nyt AirDNA:n tuottamia tietoja on saatavilla myös Helsingistä, ja tulokset ovat jokseenkin yllättäviä. Pienenä huomiona kuitenkin, että Airbnb:n kentällä toimii myös muita yrityksiä, mutta Airbnb:n rooli lienee näistä merkittävin.

Tässä keskitytään Helsinkiin, ja näyttää siltä, että meillä Airbnb elää ja voi hyvin. Myös perinteisemmät majoitusliikkeet pärjäävät paremmin kuin koskaan, ainakin jos käyttöasteista tai majoitusmyynnin volyymeista puhutaan. Majoitusliikkeiden määrä kasvoi Helsingissä vuodesta 2016 vuoteen 2017 59:stä majoitusliikkeestä 67:ään. Huoneiden määrä rekisteröidyissä majoitusliikkeissä kasvoi samaan aikana yhdeksällä prosentilla; huoneita oli Helsingissä viime vuonna hieman alle 10 000.

Tämä lisääntynyt tarjonta on tullut tarpeeseen, kun mietitään, että rekisteröityjen yöpymisten määrä kasvoi viime vuonna Helsingissä 13 prosenttia. Rekisteröidyissä majoitusliikkeissä yövyttiin viime vuonna yli neljä miljoonaa kertaa. Kun Airbnb lasketaan mukaan, puhutaan varmaan jo viidestä miljoonasta tai jopa suuremmasta määrästä, koska hotellistandardeista poiketen yhdessä asunnossa voi asua useita ihmisiä. Tämän päälle tulevat tietenkin vielä muut majoitusmuodot. Huomattava osa matkailijoista asuu esimerkiksi ystävien ja tuttavien luona. TAK Oy:n tuottaman vuotta 2016 koskevan rajatutkimuksen mukaan alle puolet Suomessa yöpyneistä asui hotelleissa. Ystävien ja tuttavien luona asui yli neljännes. Vuokrattujen asuntojen ja mökkien osuus oli kymmenen prosentin luokkaa.

Huoneiden käyttöaste oli pääkaupungissa viime vuonna 73 prosenttia, mikä on pari prosenttiyksikköä enemmän kuin edellisenä vuonna. Kuukausitasolla käyttöaste oli viime vuonna korkeimmillaan elokuussa yli 85 prosenttia. Yksittäisinä öinä kapasiteetti on siis luultavasti ollut täysin käytössä ja hotellit näin ollen täyteen varattuja. Vertailun vuoksi esimerkiksi Lapissa parhaimmillaankin on jääty alle 70 prosentin. European Cities Marketing (ECM) -järjestön vuotta 2016 koskevan raportin mukaan Helsingin käyttöaste on kymmenien vertailussa mukana olevien kaupunkien joukossa yksi suurimmista.

AirDNA:n keräämä aineisto jakaa vuokrattavat kohteet kokonaisiin asuntoihin, yksityisiin huoneisiin ja jaettuihin huoneisiin. Sivusto kertoo reaaliaikaisesti (7.3.2018) aktiivisten kohteiden määräksi 2619, mistä kokonaisia asuntoja on noin 2150. Tässä tarkastelussa käytetään kuitenkin vertailun vuoksi vuoden 2017 tietoja. AirDNA:n tilastojen mukaan Helsingissä oli viime vuonna 1916 vuokrattavaa asuntoa, 400 yksityistä huonetta ja 55 jaettua huonetta. Jaetut huoneet jätetään tarkemmasta tarkastelusta pois, koska niitä ei voi täysin verrata hotellihuoneisiin, vaikka toki rekisteröityjenkin majoitusliikkeiden piirissä on joitakin hostelleja, joissa niin ikään on jaettavia huoneita.

Kun Airbnb:n kautta vuokrattavana olleiden asuntojen ja kokonaisten huoneiden määrä lisätään hotellihuoneiden ja muun perinteisemmän majoitustarjonnan määrään, saadaan Helsingin kokonaismajoituskapasiteetiksi vuodelle 2017 noin 12 000 asuntoa/huonetta. Tästä Airbnb:n osuus oli peräti 19 prosenttia. Se vastaa peräti neljännestä koko Helsingin rekisteröidystä majoituskapasiteetista. Vaikka erinäisistä teknisistä rajoitteista ja määritelmäeroista huolimatta AirDNA:n luvut eivät ole täysin vertailukelpoisia Tilastokeskuksen majoitustilaston kanssa, luku on kuitenkin varsin luotettava ja antaa hyvin suuntaa Airbnb:n merkityksestä. Ja kun huomioidaan kapasiteetin jatkuva kasvu – asuntojen määrä on lisääntynyt jo viime vuodesta 13 prosenttia – merkitys on todella suuri. Käyttöasteet Airbnb:n kautta vuokrattavana olleiden asuntojen kohdalla ovat kuukausitasolla Helsingissä vaihdelleet 50 prosentin (tammikuu) ja 77 prosentin (elokuu välillä). Tälläkin kapasiteetilla on varaa kasvaa ainakin kesän pääsesongin ulkopuolella.

Helsingin osuus Airbnb:n myynnistä Suomessa on 42 %

AirDNA:n tilastojen mukaan Airbnb:n myynti oli viime vuonna Helsingissä reilut 24 miljoonaa euroa. Suurinta myynti oli elokuussa, 3,8 miljoonaa, eli juuri samana ajankohtana, kun hotellien käyttöasteet olivat suurimmat. Koko Suomen Airbnb:n myynnistä Helsingin osuus oli 42 prosenttia. Kun mukaan tarkasteluun lisätään rekisteröidyn majoituksen myynti, siis Helsingin tapauksessa käytännössä hotellit, voidaan laskea Airbnb:n osuus. Vuonna 2017 Airbnb:n osuus Helsingin koko majoitusmyynnistä oli 7,5 prosenttia.

Ei liene liioiteltua todeta, että Airbnb osaltaan on mahdollistanut ja mahdollistaa matkailun kasvua Helsingissä. Niin ikään täytyy todeta, että ilmiön laajuuden ja sen vaikutusten huomioiden asiaan on kiinnitettävä entistä enemmän huomiota jatkossa. Omissa kuukausiraporteissani alan seurata Airbnb:n tarjonnan sekä ilmiön ympärillä käytävän keskustelun kehitystä kuukausittain. Toki myös rekisteröityjen majoitusliikkeiden kapasiteettitiedot ja käyttöasteet ovat niin ikään jatkuvassa seurannassa myös jatkossa, mutta oletettavaa on, että muutokset ovat jatkossakin Airbnb:n kohdalla aivan eri luokkaa kuin hotelleissa.

Pekka Mustonen toimii erikoistutkijana Helsingin kaupunginkansliassa kaupunkitutkimus ja -tilastot -yksikössä.

Lähteet:

ECM. The ECM Benchmark Report 2016-2017. https://www.europeancitiesmarketing.com/

Lindblom, Arto & Lindblom, Taru (2017) De-ownership orientation and collaborative consumption at turbulent economic times: socio-demographics’ effect on the forms of sharing economy in Finland, International Journal of Consumer Studies, 41(4): 431–438.

Tilastotiedot: Tilastokeskus, majoitustilasto. AirDNA. TAK Oy, rajatutkimus. Tiedot on koonnut TAK Oy Visiittori-tietokantaan (https://visiittori.fi/). TAK Oy on koonnut myös Suomen suurimpien kaupunkien Airbnb-tilastot ylläpitämäänsä Visiittori-tietopalveluun.

Kommentoi