Helsingfors stad äger en betydande del av Helsingfors markyta, och 2013 var stadens ägarandel av den totala markytan i Helsingfors ungefär 65 procent (Yrjänä 2013).Under de senaste årtiondena har staden aktivt och målinriktat skaffat sig mark. Vid överlåtande har staden traditionellt föredragit uthyrning. Helsingfors stad är Finlands största markuthyrare, och ungefär 15 procent av markytan som staden äger hyrs ut till bostadsfastigheter.

Eftersom en betydande del av nybyggnationen i Helsingfors sker på mark som staden överlåtit, kan staden utnyttja marköverlåtandet till exempel för att främja sina egna bostads- och markpolitiska mål. Dessutom har staden förutsättningar att dra nytta av markens värdeökning. I denna artikel granskar jag Helsingfors stads uthyrning av bostadsfastighetstomter samt faktorer som påverkar tomtmarkernas priser och hyror. Särskild vikt läggs vid sambandet mellan tomternas läge i förhållande till trafikmässig tillgänglighet och hyror och priser. Artikeln baserar sig på min pro gradu-avhandling Kaupunkimaan arvon muodostuminen ja Helsingin asuntotonttien vuokraus (2017) ("Hur stadens markvärden skapas och uthyrning av Helsingfors bostadstomter").

Prissättning och överlåtelsepraxis gällande stadens tomter

Helsingfors stad har ungefär 5 800 gällande hyresavtal för bostadsfastigheter. Stadens årliga hyresinkomster från dessa bostadsfastighetstomter uppgår till ungefär 140 miljoner euro, varav ungefär 95 miljoner euro kommer från tomthyresinkomster utanför stadsorganisationen. Dessutom ökar bostadstomternas hyresinkomster årligen med i genomsnitt fyra miljoner euro i samband med nya avtal och förnyade gamla avtal (Helsingfors stad2015). Trots betydande hyresinkomster är de årliga inkomsterna för bostadstomterna mycket under stadens förväntade resultat.

Enligt dagens överlåtelsepraxis hyr staden i regel ut tomter till statligt subventionerad och reglerad bostadsproduktion, medan överlåtna tomter för frifinansierad oreglerad bostadsproduktion i första hand säljs. I andra hand hyrs tomter ut till frifinansierad produktion med köpoption.

Den statligt subventionerade produktionens, det vill säga det så kallade ARA-bostadsbeståndets, mål är att minska låginkomsthushållens boendekostnader. Därför har bostäderna begränsningar gällande till exempel prissättningen av tomter. Den reglerade produktionen är i hög grad Hitas-produktion, som är en frifinansierad ägarbostadsproduktion med reglerade system för pris- och kvalitetsnivåer, som utvecklats av Helsingfors stad. Däremot är det fritt att besluta om hyror och hyrestagare i frifinansierade oreglerade hyresbostadsproduktionens bostäder. Stadens mål är att verkställa förvaltnings- och finansieringsfördelningen, där 45 procent av tomterna överlåts till frifinansierad produktion, 30 procent till produktion i en mellanform (till exempel Hitas) och resterande 25 procent till ARA-bostadsproduktion (Helsingfors stad 2016a).

Vid uthyrning av bostadsfastighetstomter tillämpar Helsingfors stad värdet av byggrätten som uthyrningsgrund. I statligt subventionerad produktion baseras byggrättens värde påde maiximipriser som bekräftats av Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARA. Maximipriserna baserar sig i sin tur på byggrättens värde som klarlagts för olika områden i statistiken över sålda tomter. Enligt Fastighetsnämndens handlingar är prisnivån som bekräftats av ARA även Helsingfors stads anvisning gällande fastställande av uthyrningskriterier för tomter som ska överlåtas till exempel till Hitas-produktion och oreglerad produktion (Helsingfors stad 2012).

Hitas-tomternas hyror är ungefär 25 procent högre än motsvarande hyror för tomter som överlåtits till statligt subventionerad produktion i motsvarande områden. Hyrorna för tomter som överlåtits till oreglerad produktion är åter i genomsnitt ungefär 10–30 procent högre än uthyrda tomter för Hitas-produktion i motsvarande områden (Helsingfors stad 2012).

Fastställandet av en uthyrningsgrund är dock endast en mycket grov instruktion, och staden har på senare tid utrett en uppdatering av hyrornas prissättningspraxis. Enligt det nya tillvägagångssättet ska alla tomters uthyrningsgrunder fastställas i relation till uthyrningsgrunderna för frifinansierade tomter. Till exempel har det 2016 föreslagits att tomthyran för uthyrning till ARA-produktion ska vara 80 procent av hyran för tomter till uthyrning för frifinansierad produktion (Helsingfors stad 2016b).

Hyran som debiteras för tomten fås genom att multiplicera värdet av byggrätten med stadens avkastningsmål. Helsingfors stads avkastningsmål för bostadsfastighetstomter är fyra procent. För att belysa hur tomthyror bildas presenterar jag här ett fiktivt exempel. Vi antar att stadsfullmäktige är berättigad att hyra ut en tomt, med rätten att bygga ett höghus med en våningsyta på 3 000 kvadratmeter. Värdet av byggrätten för tomten antas vara 23 euro per kvadratmeter våningsyta, som fastställts enligt basåret för levnadskostnadsindex. Basårets index enligt levnadskostnadsindex är 100, och vi tänker oss att poängtalet enligt levnadskostnadsindex är 1 903 vid uthyrningstillfället. Därmed är tomtens årshyra: (3 000 vån.-m2 x 23 € x 4 %) x (1 903/100) = 52 523 euro).

Helsingfors stads hyresavtal för bostadstomter är bundna till levnadskostnadsindexet. Detta innebär att hyresnivån granskas årligen med levnadskostnadsindexet. Under årens lopp har dock levnadskostnadsindexet legat under den faktiska utvecklingen av markvärdet, vilket har lett till en situation där stadens verkliga hyresavkastning är lägre än det beräknade avkastningsmålet. På grund av detta har diskussioner i offentligheten förts om stora hyreshöjningar när hyresavtalen för marken upphör. Denna artikel har dock inte som mål att bedöma dagens indexbaserade praxis för tomthyresavtal utan belyser i stället de faktorer som påverkar stadens markpriser och -hyror och faktorernas samband gällande i första hand tillgänglighet och priser.

Hur markvärdet bildas i teorin

Markmarknaden kännetecknas av att varje markområde är unikt i fråga om läge och drag. I ljuset av dessa särdrag har det inom nationalekonomin utvecklats en enkel strategi för att definiera markvärdet, som reflekteras i karaktärsegenskapernas skillnader när det gäller läge. Denna inom nationalekonomin allmänt tillämpade, så kallade markanvändningsmodellen för stadsområden, erbjuder en referensram med hjälp av vilken man, utöver att skapa ett markvärde, även kan analysera till exempel vilket sambandet är mellan tillgänglighet samt den dithörande markanvändningseffektiviteten och markpriset (se t.ex. Laakso och Loikkanen 2004; Fujita 1989; Brueckner 1987).

Enligt markanvändningsmodellen för stadsområden är trafiktillgänglighet i förhållande till centrum en faktor som bestämmer olika aktörers, såsom hushållens och företagens, vilja att betala för alternativa lägen för bostaden eller verksamheten. Trafik- och transportkostnaderna förmodas öka i takt med avståndet till centrum, och kostnaderna blir därmed lägre ju närmare centrum området finns. På grund av detta är hushållens och företagens vilja att betala mer för mark i områden närmare centrum, och viljan sjunker ju längre avståndet är. I konkurrensen om läge mellan olika aktörer i stadsområdet vinner den som har den högsta betalningsviljan för platsen ifråga.

I de flesta städer är centrum en plats där affärsverksamhet, arbetsplatser och tjänster är koncentrerade. Hushållen placeras därmed utanför centrum och bildar en bostadszon. Olika lokala faktorer, som stadsdelscentrum, miljöfaktorer och trafikens knutpunkter kan ändå påverka att det uppstår lokala upp- och nedgångar i markens prisnivåer. Detta innebär att priset inte alltid sjunker i takt med att avståndet från centrum ökar. Stadsgränsen skulle enligt denna enkla teori i sådana fall bildas vid den punkt där hushållens och jord- och skogsbrukets betalningsvilja för markområden möts.

Enligt denna enkla teori skulle alltså markpriset vara högst i centrum och sjunka i och med att avståndet till centrum ökar. En ny men lägre pristopp än i primärcentrum bildas till exempel då vi närmar oss sekundärcentrum. Eftersom det i Helsingfors grannskap finns en så pass stor variation i läge när det gäller tillgänglighet, och eftersom mark med god tillgänglighet är begränsad, kan vi anta att tillgängligheten blir en fördel som kapitaliserar på markens värde. I detta sammanhang ställs frågan hur trafiktillgängligheten återspeglas i bostadsfastigheternas tomtpriser i Helsingfors stad.

Undersökningsmetoder och -resultat

Enskilda tomter har en stor mängd särskiljande egenskaper, såsom tomtstorlek och byggbarhet, men även till exempel närmiljöns positiva och negativa drag samt tillgängligheten till stadens centrum och andra centra. När ett hushåll väljer bostadsplats, väljer det bland hela paketets egenskaper. Alla dessa delfaktorer påverkar därmed tomtpriserna på den fria marknaden, även om de i allmänhet inte prissätts separat. Till exempel kostar en större tomt normalt mer än en mindre tomt alldeles intill, medan en tomt med centralt läge kan antas vara dyrare än en tomt med sämre tillgänglighet.

Ett enkelt svar på den ovannämnda frågan om sambandet mellan trafiktillgänglighet och tomternas priser eller hyror hittar vi genom att granska två likadana tomter där den ena har ett centralt läge, till exempel i stadskärnan, och den andra finns i ett av stadens gränsområden.

Skillnaderna mellan tomtpriserna kunde sedan användas till att bedöma hur mycket hushållen är beredda att betala för ett bra läge. Situationen försvåras dock av att det inte är möjligt att hitta två tomter som är helt identiska, undantaget tillgängligheten. En lösning på detta problem är att använda statistiska metoder såsom regressionsanalysen. Med hjälp av den kan man försöka standardisera så många faktorer som möjligt som påverkar tomtpriserna och hoppas att de kvarvarande oupptäckta egenskaperna är ett betydelselöst problem.

I min undersökning har jag använt material ur Helsingfors stads markuthyrningssystem. Tomttillgängligheten har jag granskat genom restid till centrum med kollektivtrafik. I regressionsmodellerna har jag dessutom kontrollerat restiden med till exempel tomtens yta, hustyp, året då hyresavtalet ingåtts samt tomtens besittnings- och finansieringsform (det vill säga om det handlar om en reglerad eller en frifinansierad tomt).

Jag har haft förhållandevis få standardvariabler till mitt förfogande och därför är metoden jag tillämpat kanske inte den bästa möjliga. I princip kan de oupptäckta egenskaperna ha lett mig på villovägar, och som en följd av detta kan jag ha antingen över- eller underskattat sambandet mellan tillgänglighet och tomthyror.

Mina undersökningsresultat pekar ändå på följande. På ungefär 35 minuters trafikmässigt avstånd från centrum är tomthyrorna i genomsnitt ungefär 44 procent lägre än för tomter på ungefär tio minuters avstånd från centrum. Därmed ser det ut som att hyran sjunker när tillgänglighetenkraftigt försämras, precis som vi kan förvänta oss enligt stadens markanvändningsmodell.

Tomthyrorna fastställs dock enligt administrativa beslut och därför ger de ingen direkt marknadsinformation, det vill säga information om hur högt hushållen värderar enskilda tomter. I min undersökning har jag även granskat om sambandet mellan tillgänglighet och tomthyror avviker från de priser vi skulle kunna förvänta oss, om de var baserade på marknadspriser. I detta sammanhang har jag granskat bostädernas priser, eftersom bostadspriserna ger oss information om var hushållen önskar bo – med andra ord hur olika områden värderas.

Bostadsprismaterialet kommer från en databas som fastighetsbranschens centralförbund (Kiinteistönvälitysalan keskusliitto, KVKL) förvaltar och den innehåller information om bostadsaffärer som förmedlats av fastighetsmäklare. Genom att även tillämpa regressionsanalysen har jag granskat sambandet mellan bostadspriser och tillgänglighet. Dessa uppgifter har jag jämfört med bostadsfastigheters tomthyror.

Resultaten visar att samma slags prisstrukturer gällande tillgänglighet kan observeras i bostädernas försäljningspriser som i tomthyrorna, dvs. priset sjunker med minskad tillgänglighet. På ungefär 35 minuters avstånd från centrum är bostäderna i genomsnitt ungefär 52 procent billigare än bostäder på ungefär tio minuters avstånd från centrum.

Sambandet mellan tillgänglighet och tomthyror är därmed svagare än vad vi skulle kunna anta baserat på bostadspriserna. I teorin borde variationen i tomtmarkernas priser vara kraftigare än bostadsprisernas, då tillgången på mark är betydligt mer begränsad än tillgången på bostäder. Med mina resultat kan jag konstatera att värdet av byggrätt som staden tillämpar för att bestämma hyresstorleken avviker från marknadspriset. Å andra sidan kan det även vara så som jag även tidigare nämnde att jag i min undersökning har missat viktiga faktorer och på grund av detta kanske över- eller underskattat sambandet mellan tillgänglighet och priser och hyror.

Vad annat kan vi lära oss av undersökningen?

Förutom tillgänglighet har jag i undersökningen även granskat andra faktorers samband med tomthyrorna för de bostadsfastigheter som staden hyr ut. Helsingfors stad hyr ut en betydande andel mark till bostadsfastigheter, varav en del är riktad till den reglerade produktionen. Resultaten pekar på att när man granskar tomter inom samma postnummerområde, är tomter uthyrda till ARA-bostadsproduktion i genomsnitt tio procent billigare än motsvarande frifinansierade tomter. Tomter uthyrda till Hitas-produktion skiljer sig däremot inte från hyrorna för frifinansierade tomter enligt resultaten.

Resultatet är kanske en aning överraskande, eftersom tomter uthyrda till dessa ändamål enligt stadens riktlinjer borde vara avsevärt mycket billigare än de frifinansierade tomterna. Det kan ändå vara så att jag i mina uppställningar har missat några grannskaps- eller lägesmässiga kvalitetsfaktorer och därför antingen över- eller underskattat hyresskillnaderna. Dock är skillnaderna rätt värderade i genomsnitt, om sambandet mellan de nämnda kvalitetsfaktorerna är detsamma för både frifinansierade tomter och tomter uthyrda till Hitas- och ARA-bostadsproduktion. Det kan hända att frifinansierade tomter har hyrts ut i genomsnittsvis svagare områden än ARA- och Hitas-tomter, och detta är orsaken till att hyresskillnaderna inte är särskilt anmärkningsvärda.

Det bör dock observeras att det är omöjligt att känna till storleken på prisnedsättningarna för de reella hyrorna.  Detta beror på att information om tomternas marknadshyror saknas, och därmed kan även tomter som överlåts till frifinansierad produktion ha hyror under det pris som marknaden skulle vara beredd att betala för dem. Det vore ändå viktigt att försöka reda ut storleken på dessa så kallade hyresstöd, eftersom vi endast på så sätt kan relatera dem till de vinster som dagens markuthyrningssystem antas skapa när mark överlåts till exempelvis ARA-bostadsproduktion.

Slutligen finns det även anledning att poängtera att mina undersökningsresultat endast är riktgivande, då de baserar sig på tämligen begränsade uppgifter. Resultaten ger ändå anledning att fundera över om Helsingfors stads bostadsfastighetstomters uthyrningspraxis kan effektiviseras och göras mer rättvis.

I Helsingfors bor för tillfället en stor andel hushåll på mark som staden hyr ut. Eftersom det i hyrorna eventuellt kan finnas en variation som avviker från marknadspriserna, till exempel vad gäller läge och finansierings- och förvaltningsform, är hyresvinsterna mycket ojämnt fördelade. Dessutom finns det många hushåll som inte bor på mark uthyrd av staden och som därför inte heller alls kan dra nytta av låga hyror. För tillfället kartlägger Helsingfors stad en uppdatering av tomternas överlåtelsepraxis, där prissättningen på ett tydligare sätt än nu kommer att baseras på markens marknadspris.

Artikeln är baserad på Tea Lönnroths pro gradu-avhandling som granskats vid Aalto-universitetet.

Litteratur:

Brueckner, J. (1987). ”The structure of urban equilibria: A unified treatment of the Muth-Mills model”, teoksessa Mills, E.S. (toim.), Handbook of Regional and Urban Economics, Vol. 2, North Holland: 821–845.

Fujita, M. (1989). Urban economic theory. Cambridge: Cambridge University Press.

Helsingin kaupunki [Helsingfors stad] (2012). Kiinteistölautakunta. Pöytäkirja 14.6.2012/ §339.

Helsingin kaupunki [Helsingfors stad] (2015). Kaupunginvaltuusto. Päätösasiakirja 25.3.2015, Diaarinumero HEL 2014-013829. Viitattu 27.7.2017. https://dev.hel.fi/paatokset/asia/hel-2014-013829/kvsto-2015-6/

Helsingin kaupunki [Helsingfors stad] (2016a). Kotikaupunkina Helsinki. Asumiseen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma 2016. Helsingin kaupungin keskushallinnon julkaisuja 2016:19.

Helsingin kaupunki [Helsingfors stad] (2016b). Kaupunginvaltuusto. Päätösasiakirja 15.6.2016, Diaarinumero HEL 2016-005562. Viitattu 1.11.2017. https://dev.hel.fi/paatokset/asia/hel-2016-005562/kvsto-2016-12/

Laakso, S. ja Loikkanen, H. (2004). Kaupunkitalous. Johdatus kaupungistumiseen, kaupunkien maankäyttöön sekä yritysten ja kotitalouksien sijoittumiseen, Helsinki: Gaudeamus.

Yrjänä, J. (2013). Maata näkyvissä. Helsingin maanhankinnan viisi vuosisataa. Helsingin kiinteistövirasto ja Edita, Helsinki.